La financiación de inversión de bienes raíces puede ser muy creativa y brinda más opciones de las que uno se imagina. Una de las estrategias más usadas en el mundo y que resulta sumamente beneficiosa es la del “apalancamiento”, que puede mejorar la rentabilidad en las operaciones inmobiliarias. Veamos en qué consiste y cómo funciona.
¿De que trata esto? Si tuviéramos que dar una explicación técnica diríamos que se trata de una estrategia de inversión mediante la cual se aumenta el potencial de rentabilidad de la inversión, a costa de un incremento considerable del riesgo.
A esta explicacion podemos agregar que se puede dar básicamente de dos formas: tomando dinero prestado del mercado y comprando acciones con ese dinero prestado, o mediante la utilización de instrumentos derivados, que exigen la integración de un pequeño volumen financiero para asumir posiciones de riesgo muy superiores. Un Fondo Mutuo que utiliza apalancamiento puede perder todo su patrimonio y quedar en deuda con el mercado o lograr retornos muy superiores al promedio.
Pero pensemos en una imagen más sencilla: si tuviéramos que mover una gran roca, una palanca nos permitiría hacerlo sin mayores esfuerzos. Y el apalancamiento financiero opera con el mismo modelo: empleamos un mínimo de recursos para lograr un resultado amplificado.
Ahora traslademos esta idea a una inversión inmobiliaria. Si uno quiere comprar una propiedad y utiliza su propio dinero en efectivo para pagar por esa propiedad de inversión en su totalidad, entonces está recurriendo a “cero” apalancamiento y, obviamente, no está amplificando sus recursos en absoluto.
Entonces, eso quiere decir que, ¿aunque tenga suficiente dinero para pagar por la totalidad, no debería comprar mi inversión de bienes raíces en efectivo? No. Hay quienes dicen que la regla de oro para la inversión en bienes raíces es usar OPM (el dinero de otras personas). Ese sería otro extremo, pero se puede lograr un equilibrio.
Veamos un ejemplo hipotético. A la hora de comprar una propiedad inmobiliaria, supongamos que el requisito es el pago inicial de 20% de la propiedad. Es decir, que serían unos 100.000 dólares, si se tratara de una propiedad de un total de 500.000. Ahora bien, en este caso, el comprador está utilizando relativamente un porcentaje menor de su propio dinero para hacer la compra, y la mayor parte del dinero es provista por el vendedor o la entidad crediticia. Los inversores en propiedades inmobiliarias a menudo se refieren al resto del precio de la compra como el OPM -que mencioné antes “el dinero de otra persona”-, desde el momento en que son otras personas, que no son precisamente los que asumen el préstamo, los que proveen el dinero necesario para concretar la compra.
Ahora bien, siguiendo con el ejemplo, si suponemos que esa propiedad que compramos se aprecia un 5% por año, la red prestadora para esta compra crecería a 525.000 de dólares en sólo 12 meses. Comparando esta ganancia con la ganancia de una compra sin apalancamiento, la rentabilidad obtenida salta a la vista.
Es decir, el mismo prestatario podría haber utilizado esos 100.000 dólares para hacer una compra en efectivo de una propiedad por un valor total de 100.000 dólares. Asumiendo ese mismo 5% de tasa de apreciación, el patrimonio neto de la compra se habría incrementado en 5000 dólares en el curso de 12 meses versus 25.000, que era lo obtenido por una propiedad más cara. Los 20.000 dólares de diferencia demuestra la potencial rentabilidad provista a través del empleo de apalancamiento. Ahora, imaginemos ese 5% ganado, cada año durante 25 años. Con el tiempo, el uso de apalancamiento puede tener un impacto significativo y positivo en las inversiones.
Pero, ¿Cuál es el peligro del apalancamiento? Así como el apalancamiento puede funcionar a favor, también puede hacerlo en contra. Si repasamos nuestro ejemplo anterior, si uno utiliza 100.000 dólares como adelanto para pagar una casa de 500.000, y los precios de las propiedades en esa zona decaen durante varios años seguidos, el apalancamiento funciona en reversa. Después de un año, tu propiedad de 500.000 dólares valdrá 475.000, en el caso de que haya sufrido una depreciación del 5%. Un año después, podría valer 451.250 mil dólares, una pérdida de valor de 48.750 dólares.
En ese mismo escenario (con una desvalorización del 5%), si esos 100.000 dólares hubieron sido utilizados por una compra en efectivo para una propiedad de 100.000 dólares, el comprador habría perdido sólo 5000 dólares, el primer año en que cayeron los precios.
Nuestra realidad
El apalancamiento es una herramienta común que funciona bien, cuando se usa prudentemente. El tema es que en Argentina, al igual que en notros países de América Latina, el apalancamiento hipotecario es escaso y muchas veces resulta caro. Sin embargo, hay que trabajar y analizar las posibilidades en un mercado inmobiliario que se va modificando y configurando constantemente.
En el Club de Real Estate de IG, por ejemplo, la idea es buscar compartir riesgos y ganar diversificación agrupándonos para invertir en proyectos inmobiliarios que precisamente permitan apalancamiento, porque creemos que es un instrumento que puede ser beneficioso.
Claro que, como señalé en otras oportunidades, ante el escenario complejo que vivimos, la inversión inmobiliaria sigue siendo atractiva, pero ya no es más apta para amateurs. El análisis y la creatividad de los proyectos serán la clave para seguir ganando dinero con los ladrillos.
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